私のブログにも書きましたが
西山さんのCDを作成した
スーパーアパマンコンサルタント浦田さんの今回のテープセミナーに出てくる
加藤ひろゆきさんのCD
を聞きました
はっきり言って ぶっ飛びました この衝撃は西山さん以来の事です。
全くの勤め人でサラリーマンの加藤さんが物件を取得する方法がわかります。
物件取得のポリシーが明確です。さらに、短期間で物件を取得してます
金持ち父さんの教えをトレースしてます。さらに、勉強熱心です。
私も同じ本（若くして豊かに引退する方法）を読み
昨年APを新築しましたが
加藤さんはもっと別なアプローチで物件を取得しています。
かつ、リスクも最小に抑えています これならどんな時代が来ても
平気ですよね～
こんな人が北海道にいたんですね。アメリカの生活も聞いていて面白いですよ。
絶対サラリーマン大家さんなら 聞いて損はないと思います。
邱永漢さんが本の中で
「相場は猫の睾丸と同じで通り過ぎて見なければ解らない」
と言っていましたが（ホントに書いていたかな～）
昨年を振り返って見ると やはり昨年が札幌市のアパート用地の底だった可能性があります
２～３年前の物件情報では 築１５年で利回り１４％では見向きもしませんでした
また、昨年は私の新築が１２．８％ 妹夫婦の新築も１１．７％と
かなり良い条件で新築できました。
しかし、今年に入って 一般に出回る情報では（私は一般に出てない情報で建てましたが）
利回りが木造でも立地が良ければ８％前半のものがちらほらと出ています。
驚く事に築１５年のRCでも１０％などと言っています。
築１５年木造でも１２％なんですよ・・ ちょっと高すぎです。
しかし、どんな時でも あるもんなんですね。良い物件って
最近知り合った若い大家さん（３０歳）は
こんなヒート気味の中、今年の３月に
相続失敗がらみの築６年利回り１５％の大型物件を任意売却で購入されたと 聞きました
融資付けでは物凄い行動力を発揮されたそうです。
もちろん苦労もしたと思いますが その行動力と判断力は驚愕ですね。
「チャンスの神様は前髪が３本しか生えていない、やって来たと思ったらすぐに
髪の毛を捕まえなければ 通り過ぎた後では捕まえる事は出来ない」
まさに、彼は地で行ってました。
私・・？ 私の頭ですか・・？ チャンスの神様よりはありますが
それに 近くなって 来ています トホホホ
地方物件の融資稟議が通りました
ありがたいことです。
融資期間が短くなった事は少し残念でした
担当者もすまなそうにされていました。
来週始めにでも法務局に行き抵当権を自宅へ設定します。
初めてなので よく分かりませんが法務局の係りの人に
聞きながらみようと思います。
うまくいけば来週中 遅くても再来週には
私の口座へ振り込みになりそうです。
同時に土地の売却も進めなければなりません。
まだまだ、大きな物件を計画するほど
実力がないという事がつくづく身にしみました
勉強あるのみです・・・
それと、漸く妹夫婦のアパート外講工事が終りました
ロードヒーティグ アスファルト 砕石入れなど
後は 満室に向けて頑張るのみですが
この時期 ぴったりと賃貸の動きが止まったようです
７月分からは管理会社の家賃保証つきなのですが
やはり 満室にしないといけません
２ヶ月フリーレントか広告料２ヶ月バックなど
各賃貸付け業者に都合いいように裁量を任せて募集しています
月曜日お会いした国金の担当さんより
金曜日までに融資不可の連絡をしますと事でしたが
とうとう５時まで連絡がありませんでした
痺れを切らし私から連絡すると･･･
「現在審査中なのですもう少しお待ちください」
との返答！！
「何か問題がありましたか？」
と質問すると
「金額的なものではなく物件の所在地などです・・」
「もう少しお時間を下さい」
何がネックなんだろう？？？
少し風向きが変わったのかも知れません。
妹夫婦のAPは昨日より前面ロードヒーティングの工事が始まったと
管理会社より連絡がありました。
とりあえず「ほっ！」
国金さんよりは 連絡がまだありません。
「２～３日で連絡しますよ」って
そうか、まだ、２日目か ＾＾
今日は隣町から担当の方が来てくださいました
ある地方都市の物件融資申込みを連休前に郵送でしてあり
その打ち合わせで来ていただきました
融資はいけそうですと言ってもらえました。
明日にでも上司に相談しますので
今週中には答えを出してくださるとの事でした
小さい物件ですが築８年 間取りは１DKで家賃は満室で年間３３０万
物件価格は１,７００万で 満室表面利回りは19.41％です。
借入れは１,６００万諸経費と足りない分２５０万くらいは自己資金です。
１２年返済で家賃の約半分を元利返済に充てます。
シュミレーションでは月に大体７～８万の手残りがあります。
年間で約１００万弱でしょうか
自己資金分は２年半で回収できそうです。
実はRCの計画が頓挫してます・・
別な物件を又見つけたほうが良さそうです。
実はまだ残工事が残っています・・・
ロードヒーティング工事と車庫工事です。
入居はボチボチ始まりました
それも車持ちの入居者からです・・
頼むからあと少しで出来るんだからやって欲しいです。
残工事代は支払いせずに残してありますので最悪自分で発注はできます
しかし、・・出来れば最後くらいすっきりと支払いしたいと
妹夫婦は考えています。
まあ 建築会社から２ヶ月分家賃をもらってましたので
銀行支払い分は７月分まで担保してあります
また、管理会社も７月分からの満室家賃保証はつける事で話がつきました。
色々ありましたが・・後少し 後少しで すべて完成です。
建設費安くてグレードが良いので出来上がればこっちの物です。
資金繰りが大変な建設屋はリスクが沢山あります。
先週 買い付け証明を入れていた物件ですが
当初売主より融資条項付は受けないとの事でしたが
本日 融資条項付で契約書を交わしてくれるとの返事を頂き
手付け金１割を振り込みました
この物件、田舎にある物件で築８年現在満室
表面利回り１９％です。
物件価格が安いため自宅を担保で国金で借入れできそうです
実現すると、
今まで負債だった自宅が
資産に変わるわけです。
諸経費のみ自己資金でまかない
ローンで買って物件の返済をしていっても
現在残っている自宅ローンと固定資産税を
払えるキャッシュフローがあります。
さらに、融資がうまく行くと おまけとして
抵当の付いていない不動産が手に入るわけです。
これはラッキーですね。
昨日のうちに郵送で国金さんへ融資申込みだけはしておきました。
担当者は
「審査は別なので・・・１００％とはいえませんが多分大丈夫でしょう」
とのご返答を頂きました。
先週固定資産税の納付書が届きました
良く見ると新築の固定資産税減額が減額されてません
木造は３年ＲＣは５年減額されるので条件をネットで調べて見ました
新築住宅の固定資産税
私の物件は一戸あたり３３平米ですのでの条件に合致しません。
残念ながら年額５４万の固定資産税を納める事になりました。
でも、ＲＣ造りのマンションでしたら普通は
年間家賃に対し７％～９％程度きますね
私の物件ですが割り戻したら年間家賃に対して６％くらいになりました。
ＲＣに比べたらやはり木造は安いですね。
先日買い付けを入れようとした土地ですが
現地を見て知り合いの設計士にプランを乗せてもらいましたら
希望する間取りが出来そうにありませんでした。
さらに、仲介する不動産屋で 建築も管理も、家賃保証もさせて欲しいとの事
何のことはない、利益は全て自分のところでという話でした。
建築条件つきではなかったので見にいったんですが・・
話を聞くと全ての面で自由度がありません。
新築時から家賃保証して契約なんて新築する意味がないですね。
当然キャンセルしました。
また、別な物件も見に行きましたが、・・ロケーションが悪くこちらもキャンセルです。
最近売り物が少なく欲しいと思える物件が少なくなりました。
しばらくはまた、静観ですね・・・
面白い土地を見つけました 安いので
とりあえず買いつけを入れます
売主と条件が合えば良いのです・・・
別な案件も地元行にもちこみしました
購入物件だけのエクセルで私が作ったシュミレーションに今回は
お宝不動産鑑定ツール
で作った複数棟のシュミレーションを添えました
あとは 路線価図 近隣家賃表 物件写真、 固定資産評価 謄本
物件購入動機をレポートにして提出しました。
さて どうなる事やら・・
今回の物件は利回りは表面で１１％と低いのですが
土地が広くて駐車場が戸数以上についています。
あと築8年半の重量鉄骨造りなので耐用年数が長く
ローンを長く引ける可能性もあります。
昨日、所有物件を２棟まとめて売りませんか？
と再度オファーがありました。
昨年暮れころから札幌では投資用アパートの売り物件が
非常に少なくなっています。
売りに出ていても欲しいと思えるものが少ないのです
地下鉄５分以内で土地が５０坪くらいの中古アパートは
仲介の連絡があったとたんに 売れていきます。
逆算するとやはり土地値が２～３割は高くなっている勘定です
私は 自分なりの基準で考えていますので
どうしても、指値をしますが・・
指値をする間も無く売れていきます。
私へのオファーも先月よりも２～３割高い価格です。
どうして、？？と聞いた話を総合すると
仲介する物件が余りに少なくなって
欲しい人よりも
売る人が少ないためとの結論を得ました。
札幌はミニバブルのようです。
売却するには良い時期なのかも知れません。
しかし問題があります。
物件を売却し、今までの投資資金を回収できるのですが
次に良い物件にめぐり合えるかどうか？
これも不明ですね。
私は大家さんとして不労所得を得るためにアパートを購入したのであって
キャピタルゲインを得るために購入したのではないので売却はしません。
コツコツと家賃収入を積み上げていこうと思います。
妹夫婦の新築物件ですが漸く今月１５日頃完成しそうです
クロス工事がほぼ終りましたが
キッチンや給湯関係、塗装工事、外周り、舗装工事など
まだ、まだ、細かい仕事があります
今回の工事の遅れで入居者も何人かお断りしています。
工事代金から２か月分の満室家賃は担保させていただきますので
実質被害は無いのですが、工事業者は儲からないでしょうね。
今回どうして遅れたか、色々ワケがあるのです
私は裏を取ってますので 言い訳は通用しないのですが
この工務店社長は 下請け業者のせいにしています。
「実は・・・ 仕事を請けすぎて建設資材の調達が出来なくなったのです。
資材の月掛け枠があるのですが 実力以上に受けたため回転しなくなったのです」
まあ、２か月分の家賃も担保しましたし・・ 後は早く完成させて募集ですが
５月の連休も結構引っ越しがありますので５月中には入居の方も何とかなるでしょう。
非常に腹が立つ話です。
実は、昨年１０月に新築したAPの火災保険の事です
完成時 銀行紹介の損害保険代理店（銀行員の天下り先）と
契約見積もりを元に話をしました
私 「ずいぶん保険料が高いですね」
代理店 「一応総合保険でオプションも色々とつけました」
私 「オプションは入りません 純粋な火災保険だけで良いです」
代理店 「それでは２０年一括支払いで１９０万が１６８万に下がります」
私 「ちょっと待ってください、確か私の建物ですが準耐火構造のはずでよ」
代理店 「木造は木造なのでこの保険料ですよ」
私 「納得いかないな～準耐火構造ですよ、自動火災報知器も要らない構造で建築申請もいただいているのですよ？」
代理店 「いえ これが保険料です。」
私 ？？支払います？？
それが、今年同じ工務店で新築した妹夫婦の物件が保険に見積もりを取ったら
別な代理店なのですが なんと 同じ構造の建物なのに保険料が三分の一です。
(>_<)
どうなってるの？と義弟に確認したら
「いや、保険屋さんの方から準耐火構造なのでこの見積もりになった」
と言うではありませんか。
私は即効自分の代理店に電話をしました
「妹夫婦の物件が準耐火構造で保険料が安いのにナンデ俺のが高いの?」
「何回も、準耐火って言いましたよ」
保険屋 「いや、証明できる書類を頂いてなかったもので・・・」
私 「だから、準耐火だと言ったでしょ！！」
保険屋 「証明できる書類をファックス下さい」
水曜日に来ることになりました。
ちなみに私と契約したこの男 代理店の支店長です！！
先日来 ３行ほど融資の申し込み行って感じた事ですが
銀行は（担当者サイドですが）
２～３年前ほど 不動産融資に積極的ではないようです。
これは、充分な資産裏づけが無いにもかかわらず
融資申込みをされたり、オーバーローンでローンを組んだり
そんな事例が何件かあって、査定が厳しくなっている方向からだと思われます
ある意味、不動産投資熱の逆作用でしょうか?
私の妹の場合も、銀行で融資申込みをした際
契約日前日の夕方ですが抜き打ちのように
担当と支店長代理が資産裏づけを取りに来ました
これは事業計画にある自己資金に見合った
預金証書、現金、保険証書があるのかを確認に来たものです。
まあ、新規でアパートを取得でしたので
ある程度、慎重になってきたのでしょうね。
私の場合ですが、融資申込みに行く際は
事業計画書、物件明細書（購入物件の路線価図
購入物件の固定資産評価、謄本、などのセット）
所有物件の謄本、固定資産税評価証明、家賃表、家賃実績
融資申込み時の資産残高証明などを
セットにして申し込みしております。
あと、所有物件の写真なんかも付けると良いのでしょうね。
そこまではしてませんでした。
事前審査で通っても本店審査部で跳ねられることも
多々ありますが・・・・
昨日は、隣町で開催された不動産投資セミナーに参加してきました。
夕方よりの開催でしたので、昼から仕事を早めに切り上げて参加しました。
講師の方は全国２０箇所以上で 資産形成クラブという名前でセミナーを
開いている方ですので、ご存知の方もいらっしゃるでしょうね。
公演なれされているようで、掴みやポイントは面白く聞かせていただきましたが
主催は建設会社さんなので、時々はそのメーカーサイドに立ったお話をされてました。
何事も、公平な立場で聞かないと、よい面悪い面が見えませんが
私の認識と同じだと感じることも、そうかな？と思わせる事もありました
ご自身は最初マンションを購入して、結果的に失敗だった事から入り
現在は、家賃保証会社を経営されていて、管理戸数が１０００戸以上あり
その他、セミナーや税務相談、経営コンサル、建築設計
個別不動産相談などもされているそうです。
人気のある入居待ちのでるアパートを人気のあるラーメン屋さんに
たとえる所などは、さすが経営コンサルタントもされている方だと感心しました。
現在ご自分で所有されているアパマンは１棟と会社所有が１棟だそうですが、
入居希望者の行列の出来る「賃貸マンション、賃貸アパート経営の極意」
を教えられているのに、所有物件が少ないのはどうしてなのかな？
と思ってしまいました。
私の想像ですが経営されている事業の方が不動産投資に比べて
利益率やリスク安定されているのでしょうね、
そういえば、スーパーアパマンコンサルタントのＵ先生も
ご自分では不動産は所有されていないと、セミナーテープで言ってました。
受講生に理由を聞かれて、
「（不動産投資は）出来るけれど ビジネスを起したのでこちらを優先する」
「自己資金を貯めてそれなりの物件に投資する」
と言ってました。
どちらの先生も共通して
自ら経営を放棄した地主さん＆大家さんは失敗すると言ってますね
家賃保証の罠、一括借り上げ契約の罠など
自ら、企画行動、しなければこれからは生き残って行けないのは実感です。
「国家補償でもなければ 絶対安全な保証は無い」
と講師の方が書かれた本にありましたが
私は 国家補償なんて 最初から安全とは考えてません（笑）
だって、戦前に発行した戦費国債なんて ゼロにされたんですよ。
国債だって、なんだって、絶対などというものは存在してませんよね。
後天的大家さんの我々は相当勉強していかなければ将来は無いのでしょう。
リスクとリターンを計りにかけてみて これで良いのだろうか？
と自問した日でもありました。
本日昼休みに地元信金さんへ両替ついでに
融資担当者とお話をしてきました。
以前、別な物件で融資申込みをしていたのですが
その後、進展がなく 顔つなぎで寄らせていただきました
彼からの提案は現在、別な銀行２行から借りているローンを
一本にして 借り換えしませんかとのコトです
私のメリットとしては
借入れ期間を少し長く出来るので月々のキャッシュフローが良くなる。
元利金等から元金均等に借り換え出来る。
などでしょうか。
一方、信金さんのメリットは
ほとんど、ローン残債は土地代程度（実勢ではもっと↓）
なので、借り換えの担保リスクは無い。
でしょう
根抵当を付けて借入れし
必要な資金も随時借りれるようにしてはどうかとの提案ですので
今週中に資料を提出しようと思います。
昨日は札幌へ妹物件の進捗状況確認と
今年の新築物件の打ち合わせで行ってきました
妹夫婦の物件は約１ヶ月の遅れで竣工するようです
大幅な遅れですので 建設業さんはそれなりの
ペナルティを考えています。
とりあえず、４月１日時点での満室差額を補填していただくことに
なりそうです。
ようするに、４月満室分家賃と、実際の入居者から
頂いた家賃の差額を建設業者に補償していただくのです。
物件の完成が遅れ、一番いい時期の募集に支障をきたしたので
それくらいは 持ってもらって当然でしょう。
建て上がった建物は良いものを作るのですが
工程管理が甘く、いつも 工期を守ってくれないのが
問題なんですが、この社長、全然気にしてません。
工期さえ守れれば もっと沢山仕事が来るのにと
管理会社の人もため息です・・
２棟目に購入した物件を売却しませんか？と
オファーが来ました。
昨日、購入にかかった自己資金や費用
さらには、この６年間でかかった補修費用を
割り出ししました
先方の査定で売れたとすると、ほとんどトントンです。
ただし、毎年私なりに公示地価が発表される頃には
所有物件の実勢売買価格を想定しローン残高や投入資金を
差し引きして、幾ら残るかを計算してきました。
今までは、実はマイナスにしかならなかったのです
要するに、毎年土地値や家賃が下がっていくので
実勢売買価格の下落率の方がローンの残債の償還率を
超えていたのです。
それが、初めて均衡しました。
一棟目についてはまだ、均衡まで行きませんが
あと、３年くらいで均衡しそうです。
潮目が変わったのでしょうか？
今年に入って札幌でも築浅の利回りの良い物件は
ほとんど、見なくなりました。
築年が昭和最後くらいの物でも土地値プラスかなりの金額です。
売っても、良い物が買えるとも思えませんが
売って、自己資金を温存しておく手もあります。
ちょっと、考えどころですね。
もう一人、私が注目している大家さんがいます。
この方は、以前は街角の家電ショップを経営されていて
２０年以上前の景気の良い頃にアパートを３棟建築して
家業との兼業大屋さんだったと記憶しています。
それから、街角家電ショップは時代の波により、廃業されたようです。
現在はその古いアパートを年金をもらって生活されているような
大工さんを格安で使って手直しをし、古いながらも満室経営をされています。
その１で紹介した資産家のアパートとは究極的に正反対で
物件は物凄く古く、設備も古いままで、付け足しのリフォームで
私はとても住む気にならない仕様なのですが
家賃設定が安のでしょうか、不思議な事に満室経営をしています。
さらに、持ち主が死亡して、相続人が地元にいないような一戸建てを
任意売却で仕入れたものを、先の年金暮らしの大工さんを使って
最低リフォームし貸し出ししてます。
また、同じく、地元を離れ転出される方の任意売却の物件を買ったり
（一軒家の賃貸物件は少ないのでこれもスグに入居が決まります。）
電電公社がNTTに変わって必要の無くなった
築２５年以上の社宅を払い下げや入札で土地値で購入し
平屋だった建物に二階を増築し貸し出ししたり
（これもセミリタイヤ大工さんを使って格安で増築リフォーム）
不景気の波で出てきた
銀行社宅の払い下げ、事業所撤退の払い下げ社宅の購入を積極的にされていました
最近は生保の事業所が統廃合で撤退した事務所を格安購入し
大きな事務所を４事務所に貸せるように改築したりと
町の不良債権を積極的に購入されているようです。
私の町は年々人口流出が続き、少子高齢化も顕著です。
積極的には投資する環境ではありません。
私も、地元に新築のアパートを建設する気にはなれません。
そんな中で、古くはありますが、格安で物件を着々と増やし
セミリタイヤの大工さんを使い、資産を増やすやり方は
ニッチな方法ではありますが投資リターンの大きな物件を作る
やり方ではないかと思います。
しかし、だれでも出来る方法ではありません、この方の経験や
投資スキルがあって初めて出来る方法だと思います。
なにせ、見た目が古かったり、ボロかったりと
一般的に言ってよい物件ではないのですから･･
でも、不思議な事にほとんど満室です。
あと この方も、何時見ても、汚い作業着で年金暮らしの
おじいさんをつれて、物件の錆び落としや、補修をしています。
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