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December 25, 2004

ゾウさん北海道アパート日記その1

こんにちは、大家さん そして大家さん勉強中の皆さん!!

北海道札幌で10年前よりアパートを副業で持っているゾウさんです

私なりの北海道でのアパート情報を発信したいと思います。

実は、今年10月完成で3棟目の木造APを初めて新築しました
初めての新築は完成までは、もう大変でしたが、
自分なりのコンセプトを持って作ったので90点の出来栄えでした。
完成後約1ヶ月で満室になりホットしてます。
おそらく全国的にどこも同じだと思いますが札幌は11月中旬から
賃貸需要が細ってしまい、12月は全く動きがありません。
もっとも12月に部屋を探すような賃貸人はロクな人が居ませんので
この時期空いていたら3月向けに空けていた方が良いかもしれませ
んね。

私のAPを見て妹夫婦がAPを持ちたいと言っていたので土地を
探していたのですが、ひょんな事から私のAPの2軒隣の土地が
売りに出たを早速買いつけをいれ今月土地決済を済ませ
基礎工事が始まりました。

3月20日完成に向けて工事中です。一番いい時期にあわせた工事
なので入居の心配はないのですが、なにせ、これからは雪と寒さと
の戦いで、施工される職人さん達は大変な思いだと思います。

今年に入って札幌市のアパート用の土地は表に出る前に建売業者
がほぼ抑えてしまい、安いものはほとんど手に入らなくなってしまい
ました。

良い場所は3年前に比べると3割増しくらいの値段で取引されてま
す。私たちの近隣3町内くらいをザット見ると10件くらい新築が完成
&着工されている状態です。

明らかに供給過剰な状態ですね・・・
魅力のないアパートは大変な時代ですが、大家さん学びの会のメン
バーの方たちは大変勉強熱心な人ばかりなのでアイデア&ノウハウ
を学びながら入居者にはより良い住環境を提供していきたいです。

さて、これから北海道は冬本番で、冬ならではのトラブルも起こります
水道凍結、除雪、暖房機のトラブル等管理会社は対応で忙しい時期
になります。

15~20年前くらいから木造APでも屋根は無落雪屋根と言って春ま
で雪下ろしや落雪の心配がない形状になってますが2階部屋の天井
の断熱が悪いと屋根に乗った雪で冷やされた小屋裏で結露を起こし
、すがもり(天井に水が染み出てくる)などのトラブルもあります。

北海道では木造は天井の上、床下、壁の中にグラスウール等
断熱材を入れて断熱しますがこれも施工技術が悪いと壁内結露を起
こしたり、色々な問題を起こします。

また、今年新築したAPは駐車場とエントランスにロードヒーティングを
施工しましたので春先までヒーティング用の灯油代がかかってきます。
最近のAPは木造でもRCでも駐車場とエントランスはロードヒーティング
がほとんど施工されてます。設備&仕様は贅沢になる一方ですね。

北海道は一般的に利回りは高い地域ですが、多分、それをスパイル
するような地域特有のコストがありますので他の地域と単純には
利回りを比較できない要素があるのでは?と私は考えています。

ただし、私は本州での地域特性を私は知りませんので逆に本州
や九州、四国特有のコストなどがあれば教えていただけるとあり
がたいです。

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