« 専従者給与 | Main | 汎用性プラスアルファ »

January 27, 2005

西山さんのCD

私がこのブログをケンさんに作ってもらうきっかけになった「大家さん学びの会」
を知ったのは昨年浦田健さんの本を買って、
そこで知った西山さんのCDを買ったことに端を発します。

西山さんのCDは物凄く勉強になったと同時に
物凄く共感のあったお話でした。

私も父が14年前に突然交通事故で亡くなり
当時家業を手伝っていましたが、家業を経営する事になり
時代の流れもあって2年後には
廃業、そして勤め人になったのですが
その時の私の気持ちというか、
背景が西山さんにダブルものがありました。

家業を相続経営したときに、家には物凄く古かったのですが
(大正時代の建物)
事務所に倉庫が付いて月に5万円で貸していた物件がありました。

結局その建物は三年後には入居者が退去し
借地に建っていたのと建物が古かったので
取り壊しに200万ほどかかったのですが
そのときに初めて大家さんの真似事を経験しました。

それがキッカケとなり、将来子供たちの学費の足しにでも
なればと、中古のAPの購入につながりました。

10年前にはバブルがはじけて4~5年は経っていて
土地もこれ以上は下がらないだろうと思って購入したのですが
それから、毎年毎年、公示地価が発表されると
値下がりしブルーな気持ちになりました。
計算すると、元金返済以上に土地の評価が下落してました。

また、入居者が変わるたびに相場家賃も下落し
表面利回り10%で回ったのは1年だけで
昨年はとうとう計算してみたら総購入費で割り戻すと
8.2%まで下がってしまいました。

ただ、最初に購入する際に自己資金を3割用意した事
入居率を厳しく見積もっていた事が幸いし
トータルで収支はトントンか若干出し前になるかもしれませんが
結果的には良い勉強期間だったと思います。

そんな事があって昨年の新築では新築で土地込みの建設費を
現在の家賃で割り戻すと12.8%のアパートを建てる事ができました。

昨年は、最初に買ったアパートが年のはじめに
8室中2部屋が約半年も空いてしまい。
入居者を確保するのに、本当に色々な事を考えました。
もし、昨年の2月に大家さん学びの会を知っていたら・・
西山さんのCDを聞いていたら少なくても2ヶ月間位で入居者を
確保できていたのではと思いますが・・・

自分で色々考えたコトは結果的に自分のノウハウになるので
それはそれで、良かったのかな?とも思います。

順調に進んでいる時って気付きがありませんが
不調の時は学ぶことあいっぱいありますよね。

ケンさんや西山さんなど、若い大家さん達の感性は
勉強にも刺激にもなり私の経営にプラスになってますね。

今後も、宜しくお願いします。


|

« 専従者給与 | Main | 汎用性プラスアルファ »

Comments

Post a comment



(Not displayed with comment.)




TrackBack


Listed below are links to weblogs that reference 西山さんのCD:

« 専従者給与 | Main | 汎用性プラスアルファ »