« December 2004 | Main | February 2005 »

January 30, 2005

新築計画

現在、妹夫婦のアパートの新築工事がおこなわれています。
漸く、基礎部分の配筋工事が終りそうです。
早く基礎が終らないと、3月20日完成に向け間に合わないと
ちょっと 気を揉んでいる今日この頃です。

この妹夫婦のアパート用地は、
なんと、私の昨年建てた新築APの二軒隣で、
ちょうど、私の物件が完成する頃に
私がアットホームで売りに出ているのを見つけ
買い付けを入れた土地です。

妹夫婦は現在札幌市に住んでいますが
私は地方のド田舎に住んでいまして
度々札幌へは出かけるのですが、その際
私のAP経営を見ていたものですから、一昨年より
自分たちもアパート経営をしてみたいと言ってました。

そこで、手始めに中古の物件から始めたらと
私がアドバイスし、それからは彼らも毎週新聞に出ている
投資用の中古アパートや、大手建設会社の
不動産セミナー&展示会などを見に行っていたのです。

しかし、大手建設会社の土地活用などは
(全国展開の大手と地元の大手です)
自分で土地を持っている人でも利回り8%とか
よくて9%です。
土地込みの利回りともなれば6%~7%です。

また、中古で新聞の不動産欄に出てくるような
投資用物件はなかなか良いものが無い状態です。
(この中にもお宝不動産が隠れている可能性はあります)

その間私が見つけた良さそうな
中古のRC4階建て物件を紹介しましたが
買い付けを入れる間もなく
現金で買われていきました。
(築15年利回り16%の3DK+2DK)

また、単身者向けの1DKや1R物で
中小の不動産の企画物は
(当然設備はハウスメーカーより少し落ちますが)
もう少しましで一昨年くらいまでは10.5%くらい
回るものもありましたが
最近はほぼ10%を切っています。

こんな中で、妹夫婦の物件は
総費用で割戻しの利回りが11.7%を達成できそうです。
収支、間取り、資金計画などは私の物件を参考に
私がコーディネイトしました。

たまたま、地積、地型も私の所とほぼ同じで
土地も、相場よりも15%程度安く買えたのが
良かったと思います。

条件的には私の物件よりも駅に80メーター近い為
募集時に駅6分と表示できます。
また、私のアパートでこうすれば良かったという事を
取り入れる予定なので、また、少し良くなります。

入居の一番良い時期に向けて完成予定ですので
(だから 工事の進捗に気を揉むんですよね~)
入居も心配ない・・・
と 良い事尽くめで進めています。

う~ん 実はすごいライバルを作ってしまったかも知れないゾ
と思いながら、自分事のように心配なんです。

| | Comments (2) | TrackBack (0)

January 28, 2005

汎用性プラスアルファ

昨日西山さんのCDの話を書きましたが
共感した話を、(沢山ありますが)もう一つ

西山さんがCDの中で お父さんが亡くなる前に
自分たちの家族が使いやすい設計で

1Fは 喫茶店、フラワーショップ、そして二階には
お父さんのライフワークのダンスホールを
併せた建物を建設された話をされてました。

その後その建物にテナント付けするのに苦労され
勉強された様子を話されてます。
そこで使った手法を他の物件に使用すると
一発でテナントが決まるのに
その物件だけは決まらない・・・
(そこでノウハウの蓄積をしていくわけですが・・)

そこで、西山さんは
「建物には汎用性が大切だ!!」
としみじみ言っています。

実は私にも同じような経験があります。
(私はテナント付けの努力は皆無でしたが)
大正時代の賃貸物件の他に
大きな倉庫を家業で使用していたのですが
家業を廃業したため、その倉庫の固定資産税も
結構な金額だったため、(年20万くらいでした)
賃貸に回そうとしました。

最初はオーソドックスに倉庫の窓に張り紙です。
口コミも当然使いました。しかし・・
まったく、田舎のため簡単にテナントが見つかりません。

しばらくして、月5万で借りてくれる人が見つかりました
約半年で滞納が重なり結局2ヶ月分家賃を取りそこない
出ていただきました。

それから、2ヶ月だけ商品を置かせてくれとか
半年だけ貸して・・などポツポツと話はくるのですが
長く借りてくれる人が現れません。
年間の収支は固定資産税を払って、手残りわずかです。

どうにかしないと、修繕費もでないぞと 
自分で商売として使えないものか考えました
冬の間使わないもの預かる貸し倉庫業とか・・
室内ゴルフ練習場とか、・・・
考えているうちに何をするにも半端な倉庫だと気付きました
場所さえ良ければ借り手はいたでしょう。(事務所つきでしたので)
もう少し、小さくて維持費がかからないものならスグに売れたでしょう。
しかし、営業するにはへんぴな場所です。

それから、借り手がつかないまま4年後に
安いなら買うという方が現れ、土地代にもならない値段で売却しました。
結果的に良い処分だったとおもいます。

西山さんが建物の汎用性を言っていましたが
私の場合は場所の汎用性?って所でしょうか?

アパートを買うなら人の多い所、将来売却できるような
立地にあるものでなければ駄目だな~と


あと、西山さんは偉いな~と感心した部分あります
西山さんはその汎用性の無い建物を
実に旨く処分するのですが
(この辺は実際CDを聞いてください)
私なら最初のオファーにスグに乗ってしまうな~
絶対と思いました。(爆笑)


| | Comments (0) | TrackBack (0)

January 27, 2005

西山さんのCD

私がこのブログをケンさんに作ってもらうきっかけになった「大家さん学びの会」
を知ったのは昨年浦田健さんの本を買って、
そこで知った西山さんのCDを買ったことに端を発します。

西山さんのCDは物凄く勉強になったと同時に
物凄く共感のあったお話でした。

私も父が14年前に突然交通事故で亡くなり
当時家業を手伝っていましたが、家業を経営する事になり
時代の流れもあって2年後には
廃業、そして勤め人になったのですが
その時の私の気持ちというか、
背景が西山さんにダブルものがありました。

家業を相続経営したときに、家には物凄く古かったのですが
(大正時代の建物)
事務所に倉庫が付いて月に5万円で貸していた物件がありました。

結局その建物は三年後には入居者が退去し
借地に建っていたのと建物が古かったので
取り壊しに200万ほどかかったのですが
そのときに初めて大家さんの真似事を経験しました。

それがキッカケとなり、将来子供たちの学費の足しにでも
なればと、中古のAPの購入につながりました。

10年前にはバブルがはじけて4~5年は経っていて
土地もこれ以上は下がらないだろうと思って購入したのですが
それから、毎年毎年、公示地価が発表されると
値下がりしブルーな気持ちになりました。
計算すると、元金返済以上に土地の評価が下落してました。

また、入居者が変わるたびに相場家賃も下落し
表面利回り10%で回ったのは1年だけで
昨年はとうとう計算してみたら総購入費で割り戻すと
8.2%まで下がってしまいました。

ただ、最初に購入する際に自己資金を3割用意した事
入居率を厳しく見積もっていた事が幸いし
トータルで収支はトントンか若干出し前になるかもしれませんが
結果的には良い勉強期間だったと思います。

そんな事があって昨年の新築では新築で土地込みの建設費を
現在の家賃で割り戻すと12.8%のアパートを建てる事ができました。

昨年は、最初に買ったアパートが年のはじめに
8室中2部屋が約半年も空いてしまい。
入居者を確保するのに、本当に色々な事を考えました。
もし、昨年の2月に大家さん学びの会を知っていたら・・
西山さんのCDを聞いていたら少なくても2ヶ月間位で入居者を
確保できていたのではと思いますが・・・

自分で色々考えたコトは結果的に自分のノウハウになるので
それはそれで、良かったのかな?とも思います。

順調に進んでいる時って気付きがありませんが
不調の時は学ぶことあいっぱいありますよね。

ケンさんや西山さんなど、若い大家さん達の感性は
勉強にも刺激にもなり私の経営にプラスになってますね。

今後も、宜しくお願いします。


| | Comments (0) | TrackBack (0)

January 26, 2005

専従者給与

今年から、家の奥さんが会計を担当する事になりました
昨年までは年明け約1ヶ月かけて記憶をたどりながら
打ち込みしてましたが
昨年の新築もあり だんだん、まとめて打ち込みは
難しくなってきたので
昨日から会計ソフトの使い方を奥さんに教えているところです。

専従者給与は以前から出していたのですが
今年からは2倍に引き上げるからね
といいましたら

「張り切ってやる~」

って

いやいや、全部生活費になるだけど・・
実際には同じ財布の中のコトなんで

スミマセン、絵に描いた餅で!!
申告が終ったら焼肉を家族で食べる事で許してください。

| | Comments (1) | TrackBack (0)

January 25, 2005

確定申告ですね

皆さん、申告の時期ですね。
帳面の整理をされてますか?

私は10年前に中古アパートを購入した当時
白色で申告してましたが、その4年後もう一棟
築10年のアパートを購入し
次の年の申告から青色申告に切り替えました
これは、節税目的もあったのですが
(青色申告控除、専従者給与等色々ありますよね)

もう一点大事な戦略がありました。

将来、金融機関に融資申込みの際に有利な
状況を作っておこうと思ったのです。

実は過去に経理はやったことがありませんでした
今は、良い経理ソフトがあるおかげで
なんとか、複式簿記で貸借対照表まで
作成できるようになりました。

実際、昨年の新築ではやはり
青色過去2期分の申告書と決算書、貸借対照表が
あるのと、ないのでは、信用度が違うとのではと感じました。
まあ、現在の所得が十分にあったり
自己資金がたっぷりあったり、
資金の裏づけがしっかりしている人は
あまり、関係ありませんが・・・

各行の融資担当は私の過去10年の借り入れ返済実績や
その他、決算書を見て
属性を高く評価してくれたようです。

今年に入り、次の物件の計画を別な銀行に持ち込んだ所
大変、いい感触をもらっています。
融資が通るかどうかはまだ分かりませんが・・・

| | Comments (1) | TrackBack (0)

January 13, 2005

ゾウさんの北海道アパート日記その2

その2は今から10年前に購入したアパートであったトラブルの話を書きます。
このアパートは築5年表面利回り10%経費別4800万で購入したものです。
今なら築5年ならば最低でも12%以上でなければ購入しませんが
平成7年当時は表面利回り10%は魅力的に感じました。

購入物件から私の住んでいる所までは同じ北海道ですが
車でも8時間くらいの距離があります。
8年間は管理会社も使わず勉強と経費削減のため自己管理をしました。

Continue reading "ゾウさんの北海道アパート日記その2"

| | Comments (0) | TrackBack (0)

« December 2004 | Main | February 2005 »