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January 13, 2005

ゾウさんの北海道アパート日記その2

その2は今から10年前に購入したアパートであったトラブルの話を書きます。
このアパートは築5年表面利回り10%経費別4800万で購入したものです。
今なら築5年ならば最低でも12%以上でなければ購入しませんが
平成7年当時は表面利回り10%は魅力的に感じました。

購入物件から私の住んでいる所までは同じ北海道ですが
車でも8時間くらいの距離があります。
8年間は管理会社も使わず勉強と経費削減のため自己管理をしました。

購入した次の年です、家賃が3ヶ月滞っていた
新築当時より住んでいたある入居者の部屋に消防検査で
立ち入ってもらったときの事です
なんと7畳5畳の1DKの部屋に大型犬のゴールデンレトリバーと
ラブラドールレトリバーが住んで?いるとの報告を受けました
部屋の中はもう柱と壁は噛み傷でボロボロ、床はウンチ君が散乱
匂いもかなりのものだったそうです。(T_T)/~~~

私は購入した不動産業者にクレームを入れましたが
何時から犬を飼っていたか不明の為、瑕疵には当たらないとの返答
内容証明で延滞家賃の督促と犬を速やかに退去させて欲しいのと
部屋を入居者の責任で回復して欲しい旨を送りましたが
返答がなかった為次に保証人の父親
(司法書士を開業していて収入もかなりあった方です。)
に同様の内容証明を送りました、
保証人からは
「スミマセン本人に支払わせます」
との返答だけで支払ってもらえません。

結局彼は犬と共に半年後に退去しました。
それから、部屋のリフォームを見積もった所150万ほどかかるとの事
それを、保証人に連絡し、未納家賃と共に支払って頂きたいと書面で連絡しましたが
結局支払い意思を示していただけず、弁護士さんへ相談することになりました。
弁護士先生よりのアドバイスは
「訴訟をおこしますが、部屋をそのままにしていても家賃は入りません
速やかに直し入居者を入れなさい、リフォーム業者には現状の写真を
裁判証拠になるよう残してもらいなさい」との事でした。

弁護士先生に相談してから約4ヶ月後に150万のリフォーム費用に対し
100万と未払い家賃6か月分を弁護士口座に振り込む事で和解になりました
弁護士費用は たしか30万ほどかかったと思います。
弁護士先生は報酬は負けておいたと言ってましたが私にはわかりません(-_-;)

ですが、これを経験できた事がそれ以降のアパート経営に非常に役に立ちました。
精神的にタフになれましたから・・・
親父が昔 「習うより、慣れろ」て言ってましたが同じですね。


最初の3年くらいは毎月のように家賃延滞や設備クレームに
入居者が決まらないなどなどトラブルの連続だったような気がします。
ただ、同じトラブルであれば何回か経験するとトラブルに感じなくなりますよね。
ここ、2~3年はトラブルらしいトラブルは全くなくなりました。

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