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February 26, 2005

雪・雪・雪!!

今年の札幌市は 例年よりも雪が多いそうです。
私の持ち物件も 雪による出費は避けられません

1棟目の物件がある町会からは
共同排雪費の請求書が届きました

基本的に、市道でも8メートル以上の幅があれば
市役所で除雪車を入れてくれるのですが
6メートル以下だと除雪も入りません。
私の物件の前面道路は6メートルのため
町会で市とタイアップで排雪を入れます
町会も費用負担し、市も負担するのです。

また、屋根は無落雪屋根と言って、雪は春まで
屋根の上に乗せたままで良いのですが、
若干軒が出ていて、その部分に雪が巻き込み
だんだん、せり出してきてその部分が落ちると
車や人に被害が出る恐れがあるため
管理会社の方で見回り、危険と判断の場合
人力で雪下ろしをしてもらっています。

例年、雪下ろしは一度なのですが
今年は二度雪下ろしをしいています。
もし、雪が入居者の頭にでも当たったら
大変です。

「施設賠償責任保険」

がありますが、これなんかは安いので絶対入っていた方が
良いですね。

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February 19, 2005

買い付け証明その後

買い付け証明を入れた中古物件のその後です

いまだ、先方から返事が来ません
確か、もう、競売寸前で
任意売却は先方にとっても悪い話ではないはずですが
返事が帰ってきません。

私はてっきり 債権者である先方の銀行が難色を示して
いるのだろうと考えていましたが
どうやら 先方の奥方がもう少し高いオファーを探しているそうです
買い付け価格を上げてまでは ちょっと魅力がなくなるので
難しい所です

どうやら、この買い付けは不調に終りそうです。

昨日申し込みしている融資担当者と経過についてお話しましたが
この物件の事業計画で融資はいけそうです。

この物件が不調に終ったなら、別な銀行で借入れしている
アパートローンの乗り換えを進められました。
金利しだいだよ~って言っておきましたが

この時期 やっぱり、融資案件は欲しいようです。

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February 17, 2005

カードローン審査?

昨年始めに○ャパンネット○ンクで自動カードローン?の申し込みをしました
たしか、200万まで自動融資が出来るとの事で
もしもの資金を借りれれば便利だな~との考えでした
「急な リフォーム資金があるかも知れないぞ」
なんて考えで申し込みしてみたら

「結果」

「お客様のご希望に添えず申し訳ありません
お断りの理由についてはお答えできません」
との返答??

そういえば、一昨年、○リックスのカードローンに
申し込みすると ○リックス証券の取引手数料が
格安になるとかで、メールでキャンペーン案内が来たので
必要では無かったのに 申し込みした際も確か
同じ返答で断られました。

う~ん オレって 融資申込みが通らない状態なのかな?
いままで、一度も、カードの返済を滞らせた事は無いんだけどな~
公共料金だって毎月引き落としになってるのにな~

などと、思いながら、昨年5月に新築アパートの
融資申込みをしたら
ちゃんと、ローン審査を通りました。

確かに、アパートローンは借入れしていたけど
どうして、カードローンの審査は通らないんだろう???
どなたか、カードローンの審査詳しい人がいましたら
理由を教えてください!!

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February 14, 2005

棟上まであと一歩

一昨日に生コンクリートを打ち込みした1階RC部上に
今日から、木部の組み込みが始まりました。
棟上はあと2日~3日後になりそうです。

妹夫婦の物件とはいえ、
これから完成までの1ヶ月間は毎日楽しみです

私は 元来、物造りを見るのが好きで
子供の頃は小学校に通う間に
鍛冶屋さん、造船所、桶屋さんなどがあり
それそれの仕事を寄り道しながら
ずーっと見ていたものです・・・
帰りが遅くなって親に捜された事もありました。

それぞれの職人さんたちの手元を見ていると
飽きないんですよね

鍛冶屋さんが金鎚一つで
馬蹄を作るのは魔法のように見えましたし
桶屋さんが板にかんなをかけて、組み立てると
風呂桶になるのは見事でしたね

近所で新築があると、
「そばにいると危ないぞ!!」
と大工さんに怒られながら
かんながけを見ていたり
左官屋さんの手元でセメントが
一瞬空中に浮いて、それが
壁に塗りこまさるのも
マジックのようで飽きずに見てました。

今、建設現場も道具がすっかり変わってしまい。
機械化が著しいですね、
左官屋さんも二階まで電気モーターで
セメントを上げますし、
大工さんはエアーで釘を打ち込みしますし、
切り込みも全部工場でコンピューターで
プレカットしてきます

大工さん個々人の技量もさることながら
むしろ、施工工法と工法に添った工程管理の方が
建物の出来の良し悪しに影響するような気がします
段取り八分」と昔の人が言いましたが

時代が変わっても仕事が変わっても
基本は一緒ですね。


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February 12, 2005

RC部コンクリート打設

今日漸く 妹夫婦の新築AP
1階部分のRC部コンクリートが入りました
雪のため 施工業者の工程の甘さから
約20日遅れです。やれやれ・・・・

14日からは2階3階の木部の棟上です
棟上から40日が完成の目処ですので
3月20日完成は微妙なところでしょうか?

今の入居者は 3月の入居繁忙期でも
新築物件があふれていますので
内見をしてからでなければ決めてくれません
出来れば3月10日完成が理想でしょう。


このように新築APの場合完成までは
色々なリスクがあります。
建設途中で建設会社がパンクする可能性もありますし


たとえば一部上場の有名建設会社であれば
融資をつけて工事請負契約をむすんでから
完成までのリスクはほぼありませんが
建設費は最低で2割 おそらく3割は割高ですね
この分のリスクをとって利回りを出す計画なのですが
完成まで、心配&ハラハラです

ただ支払い条件はこちらが有利に結んでいて
着工時に工事費の15%
完成時に残債となっていて 万が一があった場合も
ヘッジしています。

最近札幌へ進出してきジャスダック上場の
シノハラ建設
などの新築内容をみますと 詳しくはわかりませんが
完成後の購入になると思うで心配はありませんし
融資も、かなりの額まで付けれそうですが
投資として利回りを考えた場合、ちょうど
10年前と同じくらいまで低下してしまいましたね

ただ、10年前と違い 内装&設備は相当グレードアップしてます
自己資金が1000万~程度出せる任せっぱなし大家さんでしたら
こんな新築もありかもしれませんね。

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February 11, 2005

地元信金さんと打ち合わせ

先日、国金さんの融資担当さんが来た話を書きましたが
地元信金の融資担当さんも同じ計画で家に来てくれました。

こう書くと 融資担当を呼びつけるほど力があるようですが
実際は全然違います。

彼らは、私の計画書に書いてある自己資金を捻出できるか
我が家に見定めに来ているわけです。

ちなみに、信金の融資担当君には私のほうから
昼休みに出向くといったのですが、
「自宅へお伺いします」
と ご足労されてしまいました。

自宅へ着てから計画書をもとに
収益の可能性、返済のリスク、物件の将来性、
などをお話しましたら

「今回は営業エリア外の物件ですのでより慎重に
査定させていただきます」
「家賃査定は甘くないですか?」
「建物のリフォーム資金計上は少なくないですか?」
「自己資金はどの資金をつかいますか?」
などなど、真剣です。当然私も、真剣です。

一通りお話した後、
「融資が破綻した際、いかに、担保できるかが大事なんです・・」
とポツリと言い残して帰っていかれました。

信金さんは今 優良な融資先の開拓に一生懸命だそうと
どこかで見ましたが、わたしが先方の希望に叶う
融資先か どうか 見定めにきたのでしょう。

この信金さん 自己資本比率は確か15%以上あったと記憶してます
また、不良資産もかなり低い優良金融機関です。

一方 貸付先が少なく、収益を上げるのに四苦八苦してるようです
10年以上前なら融資担当一人あたり 1億貸し出しがあれば利ざやで
若手行員一人分くらいの給料は出せたでしょうが
今般、貸付だけでいえば 一人当たり3億でも足りないでしょうね。


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February 09, 2005

国民金融公庫担当者来る

隣町にある国民金融公庫の融資担当の方が
我が家に来てくれました。

現在 任意売却で築20年のアパートの
購入計画がありまして、先週資料を送ったところ
前向きに考えて下さると事で
家に足を運んでくださいました。

先週事業計画書も添付していたので
あとは、物件の評価しだいですとの事

今週また、足りない資料を送付し
あとは 任意売却の方を進めるだけですが

この売主の方、任意売却だけあって
いろいろ ワケありです。
謄本にも抵当権と根抵当がついていたり
短期賃借権がついていたりと
クリヤーしなければならない事が一杯ありそうです。

まあ、私としては買い付けを入れたので
先方の銀行さんやらその他の方たちが
納得していただけないと それらを
外してくれないでしょうし、

準備していて 待つだけです。

これが買えないからといって、チャンスがなくなるわけではないので
気長に待つことにします。

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February 06, 2005

決算書作成終了しました

今日、漸く会計ソフトの打ち込みが終了しました。
ふ~!!やれやれで、心はすっきりデスね!!

今年からは カミさんに任せる事になったので
最後の決算仕訳と決算書作成
申告書作成だけになりそうです。

昨年末は新築も含め満室経営をしていましたが
これからは、その分の労力を 満室経営に向けたいと
思います。

今日は、寝不足で頭がすっきりしていないので
日曜日(もう今日ですね)に
ゆっくりと見直して 申告書を作ります。

まったく、個人的なネタになってしまいました。

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February 01, 2005

隣町の売り物件

日曜日にインターネットで北海道の
売り投資物件を検索していました。

すると、隣町に住んでいる私の弟の近所で
築13年で6階建て1Rと1Kが50室
1Fはエントランスと店舗で
利回り15.7%というものを見つけました

弟の家に遊びに行ったときに良く見ていた
マンションなんでちょっとびっくりでした。

最近外壁をリフォームしたらしく
田舎してはすごくおしゃれな色使いだな~と
前を通ったときは車を止めて見たりしていました。

結構大きな通に面していて 人通りもあるので
資料を取ってみたら満室でした。
田舎なので、固定資産にしめる土地の評価は
総体の20%位なので
考えようによっては 減価償却が80%も取れ
税制上は有利なんですが・・・

私の町もこの町も人口減少が著しく、
20年後の展望が見えません。

売主は競売で落札後外壁をリフォームして売りに出したようです。
多分、売値の6割くらいで落札したんでしょうね・・

そういえば、昨年10月頃 札幌市の地下鉄6分
利回り16%の中古アパートを
任意売却で紹介されました。
当初2800万だったのですが、私が銀行回りしている間に
2500万現金で買われてしまった事があります。
買った方はワケあり物件を買い叩いて、
利益を乗せて転売する事を専門にしている方です。

私の懇意にしている不動産屋さんだったのですが
同時期に私とその方と2人に声をかけたそうで
売主もその不動産屋さんからもともと買った物件だったのですが
新築の計画があったため 若干売り急いでいたそうです。

結局、私の融資事前審査が通った日に
売買契約をされたそうです。

後日 不動産屋の彼に
「せっかく融資の事前審査が通ったのにね」
と告げますと
「買った方は3200万でレインズとアットホームに
出すと言ってますが買い付けいれますか?」

って、おいおい、買値を知ってるのに
「何が悲しくてその値段で買うんだよ~~!!」
って言ったら。
「そうですよね~(笑)」
だって、

良い不動産って縁も大切ですし 
普段からアンテナも張って
判断早くしないと
自分の物になりませんね。

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