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March 29, 2005

不動産投資セミナー参加しました

昨日は、隣町で開催された不動産投資セミナーに参加してきました。
夕方よりの開催でしたので、昼から仕事を早めに切り上げて参加しました。

講師の方は全国20箇所以上で 資産形成クラブという名前でセミナーを
開いている方ですので、ご存知の方もいらっしゃるでしょうね。

公演なれされているようで、掴みやポイントは面白く聞かせていただきましたが
主催は建設会社さんなので、時々はそのメーカーサイドに立ったお話をされてました。

何事も、公平な立場で聞かないと、よい面悪い面が見えませんが
私の認識と同じだと感じることも、そうかな?と思わせる事もありました

ご自身は最初マンションを購入して、結果的に失敗だった事から入り
現在は、家賃保証会社を経営されていて、管理戸数が1000戸以上あり

その他、セミナーや税務相談、経営コンサル、建築設計
個別不動産相談などもされているそうです。

人気のある入居待ちのでるアパートを人気のあるラーメン屋さんに
たとえる所などは、さすが経営コンサルタントもされている方だと感心しました。

現在ご自分で所有されているアパマンは1棟と会社所有が1棟だそうですが、

入居希望者の行列の出来る「賃貸マンション、賃貸アパート経営の極意」

を教えられているのに、所有物件が少ないのはどうしてなのかな?
と思ってしまいました。

私の想像ですが経営されている事業の方が不動産投資に比べて
利益率やリスク安定されているのでしょうね、

そういえば、スーパーアパマンコンサルタントのU先生も
ご自分では不動産は所有されていないと、セミナーテープで言ってました。
受講生に理由を聞かれて、
「(不動産投資は)出来るけれど ビジネスを起したのでこちらを優先する」
「自己資金を貯めてそれなりの物件に投資する」
と言ってました。

どちらの先生も共通して
自ら経営を放棄した地主さん&大家さんは失敗すると言ってますね
家賃保証の罠、一括借り上げ契約の罠など
自ら、企画行動、しなければこれからは生き残って行けないのは実感です。

「国家補償でもなければ 絶対安全な保証は無い」
と講師の方が書かれた本にありましたが
私は 国家補償なんて 最初から安全とは考えてません(笑)
だって、戦前に発行した戦費国債なんて ゼロにされたんですよ。
国債だって、なんだって、絶対などというものは存在してませんよね。


後天的大家さんの我々は相当勉強していかなければ将来は無いのでしょう。
リスクとリターンを計りにかけてみて これで良いのだろうか?
と自問した日でもありました。

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March 22, 2005

ローン借り換えメリット

本日昼休みに地元信金さんへ両替ついでに
融資担当者とお話をしてきました。

以前、別な物件で融資申込みをしていたのですが
その後、進展がなく 顔つなぎで寄らせていただきました

彼からの提案は現在、別な銀行2行から借りているローンを
一本にして 借り換えしませんかとのコトです

私のメリットとしては 
 借入れ期間を少し長く出来るので月々のキャッシュフローが良くなる。
 元利金等から元金均等に借り換え出来る。

などでしょうか。

一方、信金さんのメリットは

 ほとんど、ローン残債は土地代程度(実勢ではもっと↓)
 なので、借り換えの担保リスクは無い。

でしょう

根抵当を付けて借入れし
必要な資金も随時借りれるようにしてはどうかとの提案ですので
今週中に資料を提出しようと思います。

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新築APの進捗状況

昨日は札幌へ妹物件の進捗状況確認と
今年の新築物件の打ち合わせで行ってきました

妹夫婦の物件は約1ヶ月の遅れで竣工するようです
大幅な遅れですので 建設業さんはそれなりの
ペナルティを考えています。
とりあえず、4月1日時点での満室差額を補填していただくことに
なりそうです。
ようするに、4月満室分家賃と、実際の入居者から
頂いた家賃の差額を建設業者に補償していただくのです。

物件の完成が遅れ、一番いい時期の募集に支障をきたしたので
それくらいは 持ってもらって当然でしょう。

建て上がった建物は良いものを作るのですが
工程管理が甘く、いつも 工期を守ってくれないのが
問題なんですが、この社長、全然気にしてません。

工期さえ守れれば もっと沢山仕事が来るのにと
管理会社の人もため息です・・


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March 20, 2005

物件オファー

2棟目に購入した物件を売却しませんか?と
オファーが来ました。

昨日、購入にかかった自己資金や費用
さらには、この6年間でかかった補修費用を
割り出ししました

先方の査定で売れたとすると、ほとんどトントンです。

ただし、毎年私なりに公示地価が発表される頃には
所有物件の実勢売買価格を想定しローン残高や投入資金を
差し引きして、幾ら残るかを計算してきました。

今までは、実はマイナスにしかならなかったのです
要するに、毎年土地値や家賃が下がっていくので

実勢売買価格の下落率の方がローンの残債の償還率を
超えていたのです。

それが、初めて均衡しました。
一棟目についてはまだ、均衡まで行きませんが
あと、3年くらいで均衡しそうです。

潮目が変わったのでしょうか?

今年に入って札幌でも築浅の利回りの良い物件は
ほとんど、見なくなりました。

築年が昭和最後くらいの物でも土地値プラスかなりの金額です。

売っても、良い物が買えるとも思えませんが
売って、自己資金を温存しておく手もあります。

ちょっと、考えどころですね。

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March 18, 2005

近所の不動産投資家その2

もう一人、私が注目している大家さんがいます。
この方は、以前は街角の家電ショップを経営されていて
20年以上前の景気の良い頃にアパートを3棟建築して
家業との兼業大屋さんだったと記憶しています。

それから、街角家電ショップは時代の波により、廃業されたようです。
現在はその古いアパートを年金をもらって生活されているような
大工さんを格安で使って手直しをし、古いながらも満室経営をされています。

その1で紹介した資産家のアパートとは究極的に正反対で
物件は物凄く古く、設備も古いままで、付け足しのリフォームで
私はとても住む気にならない仕様なのですが
家賃設定が安のでしょうか、不思議な事に満室経営をしています。

さらに、持ち主が死亡して、相続人が地元にいないような一戸建てを
任意売却で仕入れたものを、先の年金暮らしの大工さんを使って
最低リフォームし貸し出ししてます。
また、同じく、地元を離れ転出される方の任意売却の物件を買ったり
(一軒家の賃貸物件は少ないのでこれもスグに入居が決まります。)

電電公社がNTTに変わって必要の無くなった
築25年以上の社宅を払い下げや入札で土地値で購入し
平屋だった建物に二階を増築し貸し出ししたり
(これもセミリタイヤ大工さんを使って格安で増築リフォーム)

不景気の波で出てきた
銀行社宅の払い下げ、事業所撤退の払い下げ社宅の購入を積極的にされていました

最近は生保の事業所が統廃合で撤退した事務所を格安購入し
大きな事務所を4事務所に貸せるように改築したりと
町の不良債権を積極的に購入されているようです。

私の町は年々人口流出が続き、少子高齢化も顕著です。
積極的には投資する環境ではありません。
私も、地元に新築のアパートを建設する気にはなれません。

そんな中で、古くはありますが、格安で物件を着々と増やし
セミリタイヤの大工さんを使い、資産を増やすやり方は
ニッチな方法ではありますが投資リターンの大きな物件を作る
やり方ではないかと思います。

しかし、だれでも出来る方法ではありません、この方の経験や
投資スキルがあって初めて出来る方法だと思います。
なにせ、見た目が古かったり、ボロかったりと
一般的に言ってよい物件ではないのですから・・

でも、不思議な事にほとんど満室です。

あと この方も、何時見ても、汚い作業着で年金暮らしの
おじいさんをつれて、物件の錆び落としや、補修をしています。

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March 14, 2005

近所の不動産投資家

私の近所にも古くから札幌市や隣の市、地元など
手広く不動産を所有されている方がいます。
おもに、アパート、マンション、資材置き場、貸し店舗など
不動産に関連するものは大体経営されていると思われます。

多分、資産規模は限りなく後ろにゼロが10個付くと思われますが
町で見かけても、そんな人には全然見えません。
常に軽トラックに乗って市内の物件見回りや夏は草刈、
それに補修の指示をしています。
また、市内の物件でしたら全て(50戸位でしょうか?)
自分で家賃から入居まで管理されているようです。

いつ見ても、作業着のような服を着ています
とても、お金持ちには見えません。
さらに、その方の奥さんも買い物や用事足しなど、全て歩きです。
タクシーに乗るのはよっぽどの事が無い限り乗ったのを
見たことがありません。


先代が事業でで一旗上げた方で現在2代目さんですが
すでに、30年くらい前より、事業から不動産へシフトされてました
30年以上も前に札幌市や、近隣の市のめぼしい土地を
会社で購入していったのです。
多分、簿価は相当安いままでしょうね。

現在のこの方のやり方はアパートを建てる場合は
全部現金で建てるそうです。
(ソウですと書いたのはその建てた大工さん経由の話なので・・)
建具、建材、木材、窓枠など部材は全て自分で調達し、設計までも
自分で監修してしまい大工さんには建築の手間賃だけの契約だそうです。
その物件に応じてケースバイケースである程度大工に任せる場合もあるそうですが、
基本的には基礎、資材、大工手間と個別発注です。

10年ほど前、毎年次々とアパートを新築していたので
私も興味があり、色々とやり方を調べたのです。
私が、アパートを持ちたいとのキッカケの一部にこの方の影響があります。

昔の仕事上面識があり、何度かお話を聞かせていただきましたが
とにかく、設備は良いものを思い切って入れるそうです
古くなったアパートはフルリフォームをかけて新しい設備をいれ
家賃を上げるそうです。(その家賃で入れない人には出てもらう)
その他のノウハウはあまり、教えていただけませんでしたが
単刀直入に聞きました
『アパート経営って儲かりますか?』って

答えは

『この仕事は借金までしてやる商売ではないぞ!』

一言がズ~ンと心にのしかかりました。

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March 10, 2005

6割家賃、生活費わずか

先週ですが、地元の新聞に掲載された記事で
気になるのがあり、スクラップしておきました。
記事は次のような内容です

「首都圏の私大に入学し、自宅外通学する学生の仕送り額平均は
バブル経済前の1987年を下回って 10、5万円に減少
家賃に占める割合は58,3%になり生活費はわずかに。
しかし、家賃の平均額は過去最高の6,13万円に・・

グラフでみると1989年の家賃平均が3、8万位から
右肩上がりです、
私が10年アパート経営をしていて けして家賃は上がっていませんから
これは 学生が毎年毎年グレードの高い物件に住むようになったとの
判断が出来ます。
このことは自分の物件の将来あるべき姿のヒントなのでしょうね

女性はもちろん男性だってオートロックやセキュリティ物件に住みたい時代です
地方に住んでいて もう2~3年で大学に行く年頃の女の子の親としては
実感として分かりますね~!!

私も子供が地方に行ったなら
1万家賃が高くてもセキュリティのしっかりした物件に住まわせますね。

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March 07, 2005

1階?地階?

昨日、札幌へ行ってきました。
暫らくぶりに自分の新築所有物件を見てきましたら
雪で1階が地階のようになっていました。(~_~;)
管理会社の方で、窓と灯油FFストーブの給排気部分は
除雪してくれてましたが・・・
あと、1メートルも降ったら窓がなくなりそうでした。

私の住んでいる道東は雪が少なく、屋根も
勾配屋根ですも雪害はすくないのですが
同じ北海道でも、西東南北で700キロはある所ですから
気候が違うんですよね・・・

妹夫婦の新築は建設会社の段取りの悪さで
半月遅れてました。(~_~;)
社長と口論になってしまいました。
補償問題になる寸前です。

早く完成してくれよ。

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