« March 2005 | Main | May 2005 »

April 27, 2005

本日買い付けを入れた物件

先週 買い付け証明を入れていた物件ですが
当初売主より融資条項付は受けないとの事でしたが
本日 融資条項付で契約書を交わしてくれるとの返事を頂き
手付け金1割を振り込みました

この物件、田舎にある物件で築8年現在満室
表面利回り19%です。

物件価格が安いため自宅を担保で国金で借入れできそうです
実現すると、

今まで負債だった自宅が
資産に変わるわけです。

諸経費のみ自己資金でまかない
ローンで買って物件の返済をしていっても
現在残っている自宅ローンと固定資産税を
払えるキャッシュフローがあります。

さらに、融資がうまく行くと おまけとして

抵当の付いていない不動産が手に入るわけです。

これはラッキーですね。

昨日のうちに郵送で国金さんへ融資申込みだけはしておきました。
担当者は
「審査は別なので・・・100%とはいえませんが多分大丈夫でしょう」
とのご返答を頂きました。


| | Comments (4) | TrackBack (0)

April 21, 2005

新築の固定資産税減額の条件

先週固定資産税の納付書が届きました
良く見ると新築の固定資産税減額が減額されてません

木造は3年RCは5年減額されるので条件をネットで調べて見ました
新築住宅の固定資産税

私の物件は一戸あたり33平米ですのでの条件に合致しません。
残念ながら年額54万の固定資産税を納める事になりました。

でも、RC造りのマンションでしたら普通は
年間家賃に対し7%~9%程度きますね
私の物件ですが割り戻したら年間家賃に対して6%くらいになりました。
RCに比べたらやはり木造は安いですね。

| | Comments (1) | TrackBack (0)

April 20, 2005

土地の現地確認しました。

先日買い付けを入れようとした土地ですが
現地を見て知り合いの設計士にプランを乗せてもらいましたら
希望する間取りが出来そうにありませんでした。
さらに、仲介する不動産屋で 建築も管理も、家賃保証もさせて欲しいとの事
何のことはない、利益は全て自分のところでという話でした。
建築条件つきではなかったので見にいったんですが・・
話を聞くと全ての面で自由度がありません。

新築時から家賃保証して契約なんて新築する意味がないですね。
当然キャンセルしました。

また、別な物件も見に行きましたが、・・ロケーションが悪くこちらもキャンセルです。

最近売り物が少なく欲しいと思える物件が少なくなりました。
しばらくはまた、静観ですね・・・

| | Comments (1) | TrackBack (0)

April 13, 2005

又も懲りずに土地の買い付け

面白い土地を見つけました 安いので
とりあえず買いつけを入れます
売主と条件が合えば良いのです・・・

別な案件も地元行にもちこみしました
購入物件だけのエクセルで私が作ったシュミレーションに今回は
お宝不動産鑑定ツール
で作った複数棟のシュミレーションを添えました
あとは 路線価図 近隣家賃表 物件写真、 固定資産評価 謄本
物件購入動機をレポートにして提出しました。
さて どうなる事やら・・
今回の物件は利回りは表面で11%と低いのですが
土地が広くて駐車場が戸数以上についています。
あと築8年半の重量鉄骨造りなので耐用年数が長く
ローンを長く引ける可能性もあります。


| | Comments (0) | TrackBack (0)

April 11, 2005

札幌はミニバブル?!!

昨日、所有物件を2棟まとめて売りませんか?
と再度オファーがありました。

昨年暮れころから札幌では投資用アパートの売り物件が
非常に少なくなっています。

売りに出ていても欲しいと思えるものが少ないのです
地下鉄5分以内で土地が50坪くらいの中古アパートは
仲介の連絡があったとたんに 売れていきます。

逆算するとやはり土地値が2~3割は高くなっている勘定です
私は 自分なりの基準で考えていますので
どうしても、指値をしますが・・
指値をする間も無く売れていきます。

私へのオファーも先月よりも2~3割高い価格です。

どうして、??と聞いた話を総合すると

仲介する物件が余りに少なくなって
欲しい人よりも
売る人が少ないためとの結論を得ました。
札幌はミニバブルのようです。
売却するには良い時期なのかも知れません。

しかし問題があります。

物件を売却し、今までの投資資金を回収できるのですが
次に良い物件にめぐり合えるかどうか?
これも不明ですね。

私は大家さんとして不労所得を得るためにアパートを購入したのであって
キャピタルゲインを得るために購入したのではないので売却はしません。
コツコツと家賃収入を積み上げていこうと思います。


| | Comments (0) | TrackBack (0)

April 09, 2005

新築物件のその後

妹夫婦の新築物件ですが漸く今月15日頃完成しそうです
クロス工事がほぼ終りましたが
キッチンや給湯関係、塗装工事、外周り、舗装工事など
まだ、まだ、細かい仕事があります

今回の工事の遅れで入居者も何人かお断りしています。
工事代金から2か月分の満室家賃は担保させていただきますので
実質被害は無いのですが、工事業者は儲からないでしょうね。

今回どうして遅れたか、色々ワケがあるのです
私は裏を取ってますので 言い訳は通用しないのですが
この工務店社長は 下請け業者のせいにしています。


「実は・・・ 仕事を請けすぎて建設資材の調達が出来なくなったのです。
資材の月掛け枠があるのですが 実力以上に受けたため回転しなくなったのです」

まあ、2か月分の家賃も担保しましたし・・ 後は早く完成させて募集ですが
5月の連休も結構引っ越しがありますので5月中には入居の方も何とかなるでしょう。

| | Comments (1) | TrackBack (0)

April 04, 2005

損害保険代理店の不勉強

非常に腹が立つ話です。

実は、昨年10月に新築したAPの火災保険の事です
完成時 銀行紹介の損害保険代理店(銀行員の天下り先)と
契約見積もりを元に話をしました
私   「ずいぶん保険料が高いですね」
代理店 「一応総合保険でオプションも色々とつけました」
私   「オプションは入りません 純粋な火災保険だけで良いです」
代理店 「それでは20年一括支払いで190万が168万に下がります」
私   「ちょっと待ってください、確か私の建物ですが準耐火構造のはずでよ」
代理店 「木造は木造なのでこの保険料ですよ」
私   「納得いかないな~準耐火構造ですよ、自動火災報知器も要らない構造で建築申請もいただいているのですよ?」
代理店 「いえ これが保険料です。」
私    ??支払います??

それが、今年同じ工務店で新築した妹夫婦の物件が保険に見積もりを取ったら
別な代理店なのですが なんと 同じ構造の建物なのに保険料が三分の一です。

(>_<)

どうなってるの?と義弟に確認したら 
「いや、保険屋さんの方から準耐火構造なのでこの見積もりになった」
と言うではありませんか。

私は即効自分の代理店に電話をしました
「妹夫婦の物件が準耐火構造で保険料が安いのにナンデ俺のが高いの?」
「何回も、準耐火って言いましたよ」

保険屋 「いや、証明できる書類を頂いてなかったもので・・・」

私   「だから、準耐火だと言ったでしょ!!」

保険屋 「証明できる書類をファックス下さい」

水曜日に来ることになりました。

ちなみに私と契約したこの男 代理店の支店長です!!

| | Comments (0) | TrackBack (0)

April 03, 2005

最近の銀行の不動産融資姿勢

先日来 3行ほど融資の申し込み行って感じた事ですが
銀行は(担当者サイドですが)
2~3年前ほど 不動産融資に積極的ではないようです。

これは、充分な資産裏づけが無いにもかかわらず
融資申込みをされたり、オーバーローンでローンを組んだり
そんな事例が何件かあって、査定が厳しくなっている方向からだと思われます

ある意味、不動産投資熱の逆作用でしょうか?


私の妹の場合も、銀行で融資申込みをした際
契約日前日の夕方ですが抜き打ちのように
担当と支店長代理が資産裏づけを取りに来ました

これは事業計画にある自己資金に見合った
預金証書、現金、保険証書があるのかを確認に来たものです。

まあ、新規でアパートを取得でしたので
ある程度、慎重になってきたのでしょうね。

私の場合ですが、融資申込みに行く際は
事業計画書、物件明細書(購入物件の路線価図
購入物件の固定資産評価、謄本、などのセット)
所有物件の謄本、固定資産税評価証明、家賃表、家賃実績
融資申込み時の資産残高証明などを
セットにして申し込みしております。
あと、所有物件の写真なんかも付けると良いのでしょうね。
そこまではしてませんでした。

事前審査で通っても本店審査部で跳ねられることも
多々ありますが・・・・

| | Comments (36) | TrackBack (0)

« March 2005 | Main | May 2005 »